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房价飞涨 开发商"自爆"无证售房也要阻止预售
编辑:胡耀宇    2018-08-10 18:34:27    来源:黄河新闻网

    近日,西安一家房房产开发商在商品房卖出两年后,以无证销售致合同无效为由将12名购房者告上法庭,法院一审判决内部认购合同无效。

    2016年4月25日,李女士与问天公司签订《蓝杉庄园内部认购合同》一份,认购200平米联排别墅一套。合同中约定,李女士于原价基础上7折一次性付款120.4万元。

    包括李女士在内的12人本以为能美滋滋地等待正式签约,今年2月初,他们收到的却是一份《告知函》和民事起诉状。

    4月份,西安市长安区法院开庭审理了此案。被告李女士认为,当初均价六七千元,如今房价已涨到2万多,原告开发商系恶意诉讼,目的是让合同无效,不愿卖房。

    开发商无证销售

    经法院查明并认定:2016年8月3日和2018年3月1日,长安区房管局曾两次就问天公司未取得《商品房预售许可证》擅自违规售房做出处罚,长达一年半时间内,原告一直在无证销售。

    截止起诉前,问天公司涉案房产项目已取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》,《建筑工程施工许可证》。五证售房门槛唯独少了《预售许可证》。

    判决合法伤感情

    原被告双方签订的《蓝杉庄园内部认购合同》兼具商品房预售合同和商品房买卖合同的特征,遗憾的是,两条路都是没有出口的死路,法院认定合同确属无效。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”

    第五条规定,“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”认购书中,双方名称、住所、房屋单价及总价、付款方式、付款时间写得明明白白,法院认定这份有争议的合同性质为买卖合同,问天公司始终不具备预售许可,故合同自始无效。

    此案诉讼请求仅确认之诉,被告未提出反诉,法院不能多管闲事,所以合同无效后续的其他纠纷需另案起诉。

    谁占了谁的便宜

    内购、打折、熟人有关系……买房时的这些字眼闪闪发光,购房者想着便宜省钱先下手为强,开发商心急火燎地早就把手伸到对方口袋里。全价预购看似双赢,一旦风险迎面扑来,吃亏的还是不懂圈内玩法的消费者。

    合同无效之后,双方返还已取得财产,造成的损失依各自过错赔偿。整件事情看起来更像是开发商在房价高涨情势变更背景下的舍小争大,不惜“自爆”违规售房也要毁约。注意、防范、承受商业风险向来是市场经济参与者的本能,开发商不能把涨价风险转嫁给购房者,其既不事前告知也做不到事后申请预售许可理应承担较大责任。如能证明开发商隐瞒无证售房的欺诈事实,购房者不仅可追回房款和利息,还能主张开发商承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

    

    新闻来源:华商报8月8日《120万全款买的房 两年后遭开发商起诉 一审判决“合同无效”》


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