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【胡律师说法】区重点变村小学 业主如何维权? 
编辑:胡耀宇    2019-05-29 17:27:06    来源:黄河新闻网

 网友:购房前,售楼处的置业顾问把他家小区吹上了天,讲过好多次将来会建一所公立小学,业主优先对接。现在我们得知消息,所谓开发商和区教育局联合办学其实是将原村小学拆迁并入,挂羊头卖狗肉糊弄业主,什么“打造区级最牛小学”“一流师资和硬件”,都是骗人!我们刚需住房,花120多万却只配套个村级小学,不闹他能行?

  众所周知,学区房是购房者优先考虑的因素之一,开发商销售时也将相关教育设施作为宣传重点。近年来常发生因开发商无法兑现承诺而引发业主群体维权,面对占尽优势的开发商,业主往往采取拉横幅尝试“依闹分配”。其实,通过法律渠道依法维权未尝不可行。

  争议焦点:明确学区房宣传是要约还是要约邀请

 开发商宣传炒作属于要约或要约邀请是纠纷的关键。差了俩字,意义可就大不一样。构成要约,潜台词:您看我这房子条件如何如何,均价1万2,合适的话咱立马签字。要约邀请则全面撒网发广告,引诱买家来看房,愿者上钩。要约构成合同内容,开发商负责到底,要约邀请不算进合同,吹牛无需负责。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

 由法条可知,广告宣传视为要约必须满足两个条件:1、开发商的允诺明确具体;2、该允诺对交易价格影响重大。

 业主该如何维权?

 1、搜集证据。 业主需出具内含“学区房”约定的购房合同,或者开发商补充的书面承诺;开发商与教育部门达成的规划协议(类似红头文件);对开发商的宣传广告、置业顾问微信或电话录音;网站、公众微信号等相关证据并进行公证保全。

 2、投诉举报。在取得一定证据的前提下,业主可向建设规划部门和教育部门投诉,由职能部门督促开发商履行规划。

 3、施压谈判。通过微博、朋友圈、短视频平台公开事情进展,边施压边谈判,蜜糖加大棒。注意言语分寸,就事论事,否则易被“和谐”。

 4、违约诉讼。如果开发商确实兑现不了承诺,业主可要求开发商承担违约责任。退房太难,优先考虑赔偿损失。造成的损失参考同区域无配套学校的楼盘价格。

 案例参考

 1、王一棣诉杭州宝龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 (2014)杭经开民初字第168号

 法院认为:被告的宣传广告明确说明其楼盘为学区房,楼盘周边的教育资源应当属于司法解释“相关设施”的范畴,被告对学区房的宣传无疑对业主签订购房合同具有重大影响,因此本院认定被告关于云滨湾楼盘为文海学区房的宣传属要约,被告应按约履行相关合同义务。

 2、陈士华诉淮安中南世纪城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 (2015)淮中民终字第00952号

 法院认为:开发商所做的学区房宣传广告中注明“计划仅供参考,最终以合同和相关部门规定为准”应视为要约邀请,最终无法保证买受人通过购房而入学的,其宣传构成虚假宣传,违背了诚实信用原则,因买受人也未尽到谨慎审查义务,故开发商应当承担相应缔约过失责任对买受人予以补偿。


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