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【胡律师说法】小区里卖螺蛳粉,“住改商”谁说了算?
2021-03-10 11:29:18    来源:黄河新闻网

小区里卖螺蛳粉,业主直呼受不了

网友:自从一楼新开了一家螺蛳粉,家里都不敢开窗户,在那股怪味的熏陶下,一家人不禁陷入我是谁、我从哪来、我要到哪里去的迷思之中。不光臭味忍无可忍,每天生意火爆人来人往,噪音也多了,谁能想到我的生活毁于一碗螺丝粉!我该怎么办?

广西螺蛳粉因其独特风味火遍全国,螺蛳+酸笋的奇妙反应无形中筛选消费者,“臭味相投”者对其欲罢不能,不能接受的人掩鼻而过。就像螺蛳粉评价两极化,“住改商”现象同样争议不小。

如果要评选日常生活中最普遍的违法现象,恐怕非“住改商”莫属。十八线小县城,无论是新开发楼盘,还是老旧小区,临街一层默认为商铺,小区内想怎么开店怎么开,尽管不动产权证上明确房屋为住宅性质,然而所有人都见怪不怪,不仅没意识到自己被侵权,反而觉得物尽其用、生活便利。生活似乎与法律差距有点大。

业主、房屋使用人擅自改变房屋用途侵犯了谁的利益?

买房置业不像租房只求有个睡觉的地方,有家才有生活,舒适、安宁、和谐的家才能安放我们浮躁的心。业主基于建筑物区分所有权获得相邻权,不动产的使用相互影响,因而每家都应自律克制,不给别人添麻烦,让距离产生美。

《民法典》第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

业主或房屋使用人将住宅改变为经营性用房,或多或少会妨碍他人的房屋价值、生活质量、居住环境。且“住改商”带来的不利影响往往超出了相邻关系必要的容忍限度。比如开饭店带来的噪音、油污、异味、人员流动等,此时,有利害关系的业主有权站出来说不。

谁是有利害关系的人?

《民法典》第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

《民法典》赋予了利害关系人对“住改商”一票否决权,那么,谁是“有利害关系的业主”呢?

参见《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,本栋建筑物内其他业主都属于“有利害关系的业主”,本栋建筑物之外的业主,能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的也算“有利害关系的业主”。

螺蛳粉的味道穿透灵魂,并非只有楼上楼下邻居有权干涉,其他单元楼业主也可主动出击,只不过要搜集的证据比同一单元的业主多而已。

营业执照和租房合同不能代替“一致同意”

2008年《国务院办公厅转发人力资源社会保障部等部门关于促进以创业带动就业工作指导意见的通知》允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。2014年《国务院关于印发注册资本登记制度改革方案的通知》及地方政策进一步放宽市场主体经营场所登记条件,允许住宅作为经营场所。工商登记申请人对其住所申报承诺真实性、合法性,行政部门不负责实质审查。取得了营业执照只能证明当事人通过“各种途径”获得了工商管理部门的行政许可,并不表示其“住改商”行为是合法有效的。

业主与实际使用人签订房屋租赁合同,同样不能跳过“一致同意”门槛。一套房子上既有物权,又有债权,则物权优先于债权实现,如同斗地主时双王管得住炸弹,承租人依约使用房屋也得先遵守其他业主的建筑物区分所有权及相邻权。

忍无可忍,无需再忍

任何维权都建立在当事人意识到侵权发生的基础上,躺在权利之上睡大觉麻木不争,只会纵容“住改商”横行无阻。认识到侵权的业主又该如何捍卫安居的权利?

1.工商投诉。近两年,许多地方政府设立了经营场所登记负面清单,餐饮、娱乐等可能造成噪音扰民、油烟污染、消防隐患、交通堵塞的行业是不能取得营业执照的。“住改商”很多是无照经营,工商局一查一个准,业主可向国家企业信用信息公示系统查看对方有无营业执照。如果街道社区给人开“住改商”利害关系人同意虚假证明,又或工商局违规办照,顺带向纪委监委举报街道社区、工商局渎职乱作为。

2.人多力量大,维权要抱团。众人拾柴火焰高,投诉的人多了自然更受政府重视,避免有关部门相互“踢皮球”。拨打12345政务服务热线、通过人民网地方领导留言板留言,该走的流程走到位,最后总会有个结果。

3.法院起诉,一步到位。《民法典》支持被侵权人拿起法律武器,维护自己的合法权益。有利害关系的业主证据完备,不妨大胆地向法院请求“住改商”业主、房屋实际使用人排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

房子是用来住的,不是用来做买卖的,创业开店也要考虑对住宅小区的影响。生活尽在眼前,嗦粉另觅他处,愿所有人都能安然入眠,梦里没有螺蛳粉。


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